De Leveringsakte
Met de leveringsakte, ook wel transportakte of overdrachtsakte genoemd, gaat het eigendom van het huis over van de verkoper naar de koper.
De leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder getekende koopakte. De notaris probeert gaten in de koopakte op te sporen. Het is daarom verstandig om de notaris tijdig te betrekken bij het kopen van je huis. Is de koopakte al ondertekend voordat je bij de notaris bent geweest dan kan er niets meer veranderd worden, behalve als alle partijen met een wijziging achteraf akkoord gaan.
Pas als de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven bij het kadaster en de openbare registers is de eigendomsoverdracht compleet.
Een kosten indicatie voor de leveringsakte hier betaal je ergens tussen de 500 en 850 euro voor. Afhankelijk van de notaris uiteraard.
Wat doet de notaris voor het opmaken van de akte van levering?
In geval van een akte van levering (ook wel transportakte of leveringsakte genoemd) moet de notaris een uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar de eventueel aan de eigendom verbonden verplichtingen. Tevens ziet de notaris erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen die samenhangen met de levering. Zo zal de notaris erop toezien dat de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag, levert en dat de koper de koopsom tijdig bij hem stort.
In dat kader kunt u de volgende werkzaamheden van de notaris verwachten:
- Onderzoek in de eigendomsakte van de verkoper naar hoe en wanneer de eigendom is verworven;
- Eventueel verder onderzoek in het kadaster als (het afschrift van) de eigendomsakte niet meer aanwezig is of niet de huidige situatie weergeeft;
- Controle bij het kadaster naar de tenaamstelling van de woning (met het oog op het opmaken van de koopovereenkomst of meteen na ontvangst van de al getekende koopovereenkomst); herhaling van dit onderzoek vlak voor het tekenen van de akte van levering;
- Het desgewenst opmaken van de koopovereenkomst, in het bijzijn van verkoper en koper en de makelaar(s);
- Controle van de identiteit van verkoper/koper, aan de hand van identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs);
- Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap). Was verkoper ten tijde van de eigendomsverkrijging gehuwd en is dat nu nog zo?
- Zo nodig onderzoek naar de persoonlijke omstandigheden van de verkoper in andere registers (faillissements-, curatele-, bewind-, gezags-, huwelijksgoederenregister of handelsregister);
- Het drie maal controleren bij het kadaster op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op de woning, namelijk rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de akte van levering en dadelijk na de inschrijving in het kadaster;
- Onderzoek naar eventueel uit het kadaster blijkende belemmeringen (Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Belemmeringenwet Privaatrecht, enz.);
- Zo nodig toestemming van echtgenoot, van bijvoorbeeld de gemeente in geval van erfpacht of van de Vereniging van Eigenaars in geval van een appartementsrecht;
- Onderzoek of er sprake is van een monument dan wel de woning binnen een beschermd stadsgezicht ligt;
- Gebruikelijke onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de geldende bepalingen in de akte van levering;
- Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en ieders makelaar;
- Het gevraagd en ongevraagd geven van voorlichting over de consequenties van de overdracht;
- Het toezicht houden op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of op de afgifte van een bankgarantie;
- Het tijdig sturen van nota’s van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopsom, verrekening van jaarlijkse lasten indien deze door de verkoper zijn opgegeven, opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting (6% over de koopsom; bij erfpachtscanon is een hoger bedrag verschuldigd) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de rekening gezet. De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening moeten door de koper tijdig worden overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóórdat de akte van levering wordt gepasseerd. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt dit overgemaakt zodra het derde onderzoek (na de inschrijving in het kadaster, zie punten 8 en 20) bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. Indien u daarmee instemt wordt een kopie van de nota van afrekening desgewenst ook aan uw makelaar toegezonden;
- Controle dat de volledige koopsom (inclusief de hypotheeksom) tijdig op de derdengeldenrekening is gestort;
- Het maken van een onderhandse volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn;
- Het na het geven van een toelichting ondertekenen van de akte van levering (‘passeren’) en de aanbieding van een afschrift aan het kadaster ter inschrijving van de eigendomswijziging;
- Na de inschrijving controle aan de hand van het derde kadasteronderzoek (zie punt 8) of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd en het vervolgens uitbetalen van de gelden.
- Toezending van het door het kadaster van een inschrijvingsstempel voorziene afschrift van de akte (het ‘eigendomsbewijs’).
