Aftrekbare kosten hypotheek
Als je een huis koopt kan je, in het jaar van aankoop, bepaalde kosten eenmalig aftrekken van de belasting. Je kunt alleen de kosten voor het afsluiten van de hypotheek aftrekken, niet de kosten voor het kopen van je huis. Deze aftrekbare kosten hypotheek mag je van je belastbaar inkomen in box 1 aftrekken, dit geldt ook voor de hypotheekrente (tot maximaal 30 jaar). Je betaalt dan over een lager inkomen belasting, je hebt immers een aftrekpost. Wat de aftrek oplevert is deels afhankelijk van het percentage inkomstenbelasting dat je betaalt. De grootste groep valt in de 40,%. Wanneer je inkomen hoger of lager is, of wanneer je ouder bent dan 65 jaar betaal je meestal een ander tarief. Onderstaand het overzicht tot aan de AOW leeftijd en over 2017.
Inkomsten in box 1 – tot AOW-leeftijd IB
Schijf 1: t/m € 19.982 36,55 %
IB Schijf 2: € 19.983 t/m € 33.791 40,80 %
IB Schijf 3: € 33.792 t/m € 67.072 40,80 %
IB Schijf 4: vanaf € 67.073 52,00 %
De aftrekbare kosten hypotheek zijn:
- De bemiddelingskosten die je maakt voor het krijgen van de hypotheek of lening, zoals advies- en afsluitkosten.
- De notariskosten voor de leveringsakte (of eigendomsakte) en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, inclusief btw
- De taxatiekosten. Het gaat hier alleen om de taxatiekosten die je hebt gemaakt om een hypotheek te krijgen.
- Aanvraagkosten voor Nationale Hypotheek Garantie. Dit is alleen aftrekbaar bij de aankoop van een huis, niet als je de hypotheek oversluit.
- Bereidstellingsprovisie, dit zijn de kosten die je (eventueel) hebt gemaakt voor het verlengen van de hypotheekofferte.
- De bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst, inclusief de uitstelrente. Dit geldt alleen voor nieuwbouwwoningen.
- De kosten van een nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (hier gelden bepaalde voorwaarden voor)
Er zijn ook kosten die niet onder de eenmalige aftrekbare kosten vallen maar wel aftrekbaar zijn:
- De rente die je betaalt voor de hypotheek is aftrekbaar, dit staat beter bekend als de voorlopige teruggave. Lees hier meer over bij hypotheekrenteaftrek
- De boete die je eventueel moet betalen voor het oversluiten van je hypotheek is aftrekbaar.
De niet aftrekbare kosten bij het afsluiten van een hypotheek zijn:
Je mag niet alle bijkomende kosten aftrekken. De volgende kosten zijn niet aftrekbaar:
- De bemiddelingskosten die je hebt gemaakt voor de aankoop van het huis, dit zijn bijvoorbeeld de kosten die je hebt gemaakt voor aankoopbemiddeling via een makelaar.
- De Overdrachtsbelasting (of omzetbelasting)
- De kosten voor de transportakte, waaronder de notariskosten en inschrijfkosten bij het kadaster.
- Bouwrente over de periode voordat de voorlopige koopovereenkomst is afgesloten.
- Kosten voor onderhoud en verbouwing van het huis, tenzij er aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan bij een Rijksmonument.
Kosten meefinancieren
Je kan en mag beide soorten kosten, aftrekbare en niet- aftrekbare, meefinancieren in de hypotheek wanneer je een huis koopt. Dit geldt ook wanneer je een hypotheek of lening afsluit voor verbouwing of onderhoud van je huis. De rente hierover is dan aftrekbaar. Let wel; in 2017 kun je tot maximaal 101% van de marktwaarde van de woning financieren in een hypotheek. Dit betekent in de meeste gevallen dat je voor de kosten een deel eigen (spaar)geld nodig hebt om de extra kosten te kunnen betalen.
EXTRA INFORMATIE
Rente van de hypotheek
Het aftrekken van rente voor de hypotheek kan niet zomaar, het geld moet wel besteed zijn (of worden) aan vastgestelde doelen. Je mag dus geen rente aftrekken over het deel van de hypotheek dat je aan andere doelen hebt besteed zoals bijvoorbeeld de inrichting van het huis. Het moet voldoen aan:
- De aankoop van een eigen huis
- Verbouwing of onderhoud
- Afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming
- Eenmalige financieringskosten
Je mag dus geen rente aftrekken over het deel van de hypotheek dat je aan andere doelen hebt besteed zoals bijvoorbeeld de inrichting van het huis of het oversluiten van een consumptieve schuld.
Maximaal 30 jaar
De rente van de hypotheek mag je maximaal 30 jaar aftrekken.
Is de hypotheek gesloten voor 1 januari 2001 dan gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001. Wanneer je de bestaande hypotheek verhoogt, of je sluit de hypotheek over en verhoogt dan gaat voor het extra bedrag dat je leent, een nieuwe periode in van 30 jaar.
Er zijn een aantal situaties waarbij bijzondere regels gelden, we beschrijven deze hieronder
Je hebt na 28 oktober 2012 je huis verkocht met een restschuld
Een restschuld ontstaat wanneer de verkoopprijs lager was dan de eigenwoningschuld (de hypotheek) en de verkoopkosten, denk hierbij aan de makelaarskosten. De rente over de restschuld (met aftrek van de verkoopkosten) mag je maximaal 15 jaar aftrekken.
Let op! Er is een verschil tussen een ‘economische overwaarde’ en een ‘fiscale overwaarde’. Wanneer je een deel van het hypotheekbedrag niet hebt gebruikt voor de eigen woning dan wordt dit fiscaal gezien ook niet meegeteld als eigenwoningschuld. De hoogte van de hypotheek is dus niet leidend voor het bepalen van de restschuld. Mocht dit tot vragen leiden dan kun je natuurlijk altijd even contact met ons opnemen…..
